尽管A股市场震荡不休，债券市场也未现大行情，作为一类与股票债券市场相关度较低的公募REITs近日频频上演30CM“涨停秀”。

10月13日，国泰君安临港创新产业园REIT上市，首日大涨30%，全天封住涨停板，这也是今年以来第五只首日上市涨停的公募REITs。拉长时间看，已上市的19只公募REITs上市以来平均涨幅接近30%，多数产品上市以来取得正收益，给投资者带来了稳健回报。

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多位业内人士表示，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，能够提供长期稳定的现金流，是这类产品持续受市场热捧的原因。但他们也同时提醒，投资者布局时也需要注意背后风险，核心是考察“底层资产”。

又一只公募REITs上市大涨30%

公募REITs平稳起步一年多时间，市场热度依旧不减，投资者热情从一级市场继续蔓延到二级市场。

10月13日，公募REITs上市产品再迎扩容，国泰君安临港创新产业园REIT正式上市，开盘即现30%涨停，直至收盘仍未打开涨停板，收盘报5.356元，全天成交金额达9491.09万元，占当日公募REITs市场全部成交金额28.48%。

事实上，国泰君安临港创新产业园REIT也是今年以来第五只上市首日涨停的公募REITs，今年8月31日，华夏、中金、红土创新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日集体涨停。10月10日，华夏合肥高新REIT上市首日亦收涨30%。

在华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆看来，公募REITs上市火爆背后体现的是市场对REITs类产品的热捧。

他认为，公募REITs产品受欢迎的原因有以下几方面：从公募REITs的特点看，公募REITs具有底层资产优质成熟、现金流预期相对明确、强制分红等特性，预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，能够提供长期稳定的现金流；从资产配置角度看，公募REITs与其他大类资产相关性低，是分散风险、优化投资组合的配置类资产。在权益市场波动较大、“资产荒”的背景下，公募REITs能满足投资者的配置需求；从市场供求角度看，我国公募REITs尚处于上市初期的成长阶段，已上市公募REITs产品均通过监管严格审核，资产质量优良，各类资金配置意愿较强。且目前已上市项目存量规模较小，且流通盘比例不高，产品供给有限进一步加剧了各类资金对公募REITs的追捧。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚分析指出，目前已上市的19只公募REITs产品，尤其是产权类项目在上市当天以及今年以来的二级表现都非常亮眼，投资人们也在前几批的公募REITs发行过程中获得了不错的投资收益，因此新上市的REITs产品份额更加受到投资人的追捧。

她还表示，目前已发行的项目中，首日涨停的项目均为产权类项目，都有资质好、优中选优的特点，这也说明了从当前市场认可度来看，产权类项目和稀缺资产项目更受到投资人的青睐。

19只公募REITs上市以来平均涨超28%

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市场已平稳运行一年多时间。截至10月13日，深沪两市上市的公募REITs共有20只，发行规模突破600亿元，资产项目从高速公路、生态环保、产业园区、仓储物流等扩容至清洁能源、保障房等领域。

已上市公募REITs也给投资者带来了不错的回报，截止10月10日，已上市的19只公募REITs上市以来平均涨幅达到29.89%，其中，华安张江光大园REIT上市以来大涨52.19%，包括建信中关村产业园、红土创新盐田港仓储物流、博时招商蛇口产业园、富国首创水务、中金普洛斯仓储物流在内4只REITs上市以来也涨超40%。

谈及公募REITs的市场表现，莫一帆表示，已上市公募REITs产品均通过了监管严格审核，资产质量优良。并且目前公募REITs一二级市场存在价差，即发行定价对应的分派率仍高于已上市同类型项目二级市场价格对应的分派率，因此上市后通常都有一定的上涨空间。此外，在利率下行、“资产荒”及权益市场波动较大的大背景下，公募REITs产品供不应求，资金涌入收益稳健的REITs市场，进一步推高了二级市场价格，也使得今年公募REITs产品相比其他权益类基金取得较好表现。

从年内表现上看，包括产业园、保障房在内产权类公募REITs好于特许经营权类公募REITs，除去今年新上市的产品，华安张江光大园、博时招商蛇口产业园、中金普洛斯仓储物流、东吴苏州工业园区产业园等4只产权类公募REITs今年以来涨幅超过10%。

华安张江光大园REITs基金经理叶璟从几个方面分析了公募REITs ,尤其是产权类公募REITs走强背后的原因。她称，一方面是近一年以来十年期国债收益率呈现下降趋势，使得现有REITs产品的现金分派率更具有优势，受到部分投资资金的偏好；另一方面是今年6月首批REITs解禁后市场上REITs流通份额提高，新进入的投资者的偏好和预期变化可能会对现有REITs有一定价值重估的影响。还有就是今年上半年发布了REITs扩募规则，产权类REITs因其基础资产的可交易性比较强，因此市场可能对产权类REITs的扩募预期更强一些，相应预期逐步反映在了二级市场价格中。

“今年以来，影响公募REITs二级表现有几个重要的时间节点，一是6月中旬首批项目战略配售解禁，本次解禁后，公募REITs市场流动性大幅释放，随着不同类型机构投资者持有份额的解禁，机构投资者结构也进一步多元化，机构投资人对于产权类项目的投资倾向性也随之体现；二是9月底5单公募REITs项目发布了扩募公告，其中4单是产权类项目，扩募一直被视为REITs价值提升的最有利方式，产权类项目很明显更具有扩募的可能性；三是今年产权类REITs新添加了保障性租赁住房的新品种，其稀缺性也是受到了投资人的关注，同时也增加了投资者的选择，使得产品类REITs的二级市场表现更加突出。”王翘楚也谈了自己对于产权类公募REITs的看法。

布局REITS核心关注“底层资产”

REITs较好的表现让这类产品成为市场的宠儿，但投资者布局这类产品也需要注意背后风险，核心是考察“底层资产”。

“今年二季度以来，受外围影响权益市场波动较大，与之相反的是基础设施公募REITs二级市场波动较小，运行平稳性较好。REITs作为我国证券市场新兴宠儿一直备受关注和爱护，利好政策频频发布，优质资产上市加速度，不同属性资产频频登台，首批的项目也开始进入扩募阶段。” 王翘楚表示， REITs市场目前仍在试点阶段，国内投资人对REITs产品的理解还未完全成熟，市场推出的REITs份额有限，依然是僧多粥少的局面。

王翘楚认为，随着市场扩容以及参与机构数量的增加，不同REITs的资产品类、经营策略、运营能力等会逐渐拉开差距，市场关注的重点，除新上市REITs之外，也会逐渐回归到底层资产。因此投资者需要根据自己的投资策略，对不同底层资产的项目进行判断和风险把控。

叶璟表示，投资REITs的收益来源主要为基于基础设施资产运营收益而产生的分红和二级市场价格变化带来的价差收益，产品的预期风险与收益理论上应高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。如二级市场价格上涨过快，则基于市值计算的分红收益率水平将会大幅下降。另外，长远来看价格还是会向内在价值回归，投资人需要关注二级市场价格和所投基础设施资产内在价值的偏离程度和合理性，如果二级市场价格显著高于了所投标的资产的内在价值，则投资人在做投资决策时应当更加谨慎，需要充分考虑价格回落的概率及导致投资亏损的风险。

“公募REITs底层资产收益及预计增值收益是支撑二级市场表现的主要因素。因此，投资者有必要深入了解REITs的底层资产及运营情况，避免跟风炒作及高溢价买入相关REITs份额造成的投资损失。”中金基金相关REITs人士也表示。

上述人士认为，当公募REITs在二级市场涨幅过大时，投资者应当理性判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs，尽量避免因短期追涨杀跌造成投资损失，并通过长期持有与合理的资产配置力求获得较好的投资回报。

莫一帆直言，投资者参与REITs投资需警惕两大风险：第一、底层资产运营风险：公募REITs投资集中度高，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券（ABS）并最终投资于基础设施项目，因此公募REITs收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于预测数据，存在基金收益率不达预期的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。

第二、二级价格变动风险：公募REITs在证券交易所上市交易，二级市场的价格波动将直接影响投资人的投资收益。投资者需仔细研究REITs投向的底层资产质量，对于基础资产的区位、历史经营情况、现金流预测情况、资产评估价值的合理性等因素有一个综合判断，再根据二级市场的价格是否偏离REITs基本面做出投资判断。

莫一帆表示建议投资者理性投资，避免追涨杀跌。如果二级市场价格出现比较大的回撤，可能是逢低布局的好机会；如果涨幅已经较高的部分产品价格进一步上涨，显著超出其内在价值，短期内不建议追高。整体看来公募REITs的投资还是要结合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场流动性，以及投资人自身的投资回报要求，进行综合考虑和投资判断。

又一只REITs获批

后续多只产品在路上

2022年下半年以来，新的REITs品种陆续出炉，近期又有一只产品获得“准生证”。

证监会网站日前发布《关于准予中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，意味着中金安徽交控REIT获准发行，这只产品也是中金基金继中金普洛斯REIT、中金厦门安居REIT之后又一获批的基础设施基金。

从批复来看，中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金合同期限为17年，准予基金的募集份额总额为10亿份。

据悉，中金安徽交控REIT拟投资的基础设施资产为沿江高速公路芜湖（张韩）至安庆（大渡口）段（“沿江高速”）公路收费权及对应公路资产，位于安徽芜湖、铜陵、池州市内，全长161.153公里。沿江高速是沪渝国道（G50）安徽段的重要组成部分，实现了长江中、下游的快速互通，是串联皖江城市群的高速“项链”。

中金安徽交控REIT的原始权益人及外部管理机构均为安徽省交通控股集团有限公司（“安徽交控集团”）。安徽交控集团为安徽省内最大的交通基建企业，省内高速公路建设与运营业务优势明显，运营资产占安徽省已通车里程的 91%以上。安徽交控集团拥有29年的高速公路运营管理经验、专业的管理团队，未来将与中金基金一起，为中金安徽交控REIT保驾护航。

业内人士认为，高速公路基础设施具有现金流较充裕、投资收益较稳定等属性，较适合作为REITs的底层资产。高速公路公募REITs作为盘活存量资产的有效措施，有助于存量资产与新增投资良性循环，扩大有效投资，助力产业转型发展，对推动交通基础设施可持续发展具有重要意义，助力“交通强国”的发展战略。

除了中金安徽交控REIT外，目前还有2只公募REITs产品正在排队侯批。

这两只产品均为华夏基金申报，分别为“华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施”、“华夏和达高科产业园封闭式基础设施”，分别为保障性租赁住房、产业园REITs产品。

此外，国泰君安资管旗下东久REIT将于10月14日上市，场内也将迎来新品种。

据悉，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金，是国内首个民营产业园区REITs。东久新经济REIT询价阶段，网下询价倍数也达到了100.94倍的较高水平，认购价格为3.035元/份，按5亿份的发售份额计算，募集资金总额超过15.175亿元。

另外，存量的公募REITs扩募试点也迎来里程碑的进展。近期，富国首创水务REIT、博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、华安张江光大REIT、红土盐田港REIT等5只公募REITs齐齐发布拟申请扩募并新购入基础设施项目等公告，公募REITs扩募正式启动。

业内人士表示，公募REITs业务空间广阔。此前国家发改委召开8月份新闻发布会就曾表示，一年来，严把项目质量关，在首批推荐10个项目后，又陆续向证监会推荐了10个项目，包括深圳人才安居集团、厦门安居集团、北京保障房中心等三个保障性安居工程项目。目前，还有6个项目正在开展委托评估，近20个较成熟的项目正在加快推进。此外，对意向项目加强辅导，培育潜在市场，处于辅导期的项目超过80个。这也意味着，未来将有更多的优质产品陆续出炉。