与上市银行不良贷款率持续向好的大势背道而驰，2021年，大部分上市银行房地产贷款不良率有所抬升。

数字的轻微变动，折射出房地产业转型引起的泥沙俱下。不过随着房地产长效机制建立，有助于房企化险的政策频频出台，下一步上市银行应如何调整相关策略，值得关注。

风 险

去年房地产行业的调整究竟对银行带来哪些扰动?

对此，中国银行(3.28 -0.30%,诊股)研究院高级研究员梁婧向《中国银行保险报》介绍：“受政策收紧影响房企融资紧张，流动性风险加大，个别房企风险暴露，银行表内外相关资产质量下滑。房地产行业整体不良贷款余额、不良贷款率‘双升’，房企债券、非标、ABS等相关资产价格下跌，同时，房地产企业相关资产质量恶化会侵蚀银行利润。”

记者梳理2021年银行年报数据发现，六大行中，除了交行、邮储银行(5.56 -1.77%,诊股)外，另外4家银行房地产业不良率均在2021年出现攀升，其中，工行房地产业不良率达到4.79%，前值为2.32%，增速最高。目前已披露业绩的股份制银行房地产业不良率全面抬升，其中招行、渤海银行、民生银行(3.82 +0.00%,诊股)2021年房地产业不良率分别为1.41%、3.71%、2.66%，较上年同期分别增长111、158、197个基点，增速较快。

上市中小银行的表现则出现分化。

截至2021年末，苏州银行(7.49 -0.93%,诊股)、重庆银行(8.81 -0.56%,诊股)、郑州银行(2.95 +0.34%,诊股)房地产业不良率较高，分别为6.65%、4.71%、3.47%，较上一年出现同比增长。其中，苏州银行增速最快，2020年该行房地产业不良率只有1.36%。重庆农商行则在年报中披露，该行去年房地产业贷款余额持续下降，无不良贷款。

苏州银行在年报中直言，2021年房地产行业遇到了黑天鹅事件，不少大型房企出现了风险信号，这给银行经营发展带来一定挑战。工商银行(4.77 -0.42%,诊股)副行长张文武在业绩发布会上介绍，2021年工行房地产业贷款不良率出现了阶段性上升，主要是少数风险大户贷款劣变导致的。

此外，部分上市银行与房地产业相关的理财、代销业务风险敞口也备受关注。招商银行(45.76 +0.02%,诊股)、平安银行(16.04 +1.52%,诊股)纷纷表示，目前正在密切跟进华夏幸福(3.69 +5.13%,诊股)等违约房地产企业的债务重组方案，追踪现金流回流进展，维护好投资人合法权益。兴业银行(21.68 -0.18%,诊股)介绍，该行房地产业务超过90%是自营资产，授信准入严格，且阻断了理财业务的风险传染。

策略

结合形势与政策，记者注意到，目前上市银行普遍采取了更为审慎的房地产业务策略，聚焦优质企业，专注于存量化险。

一方面，注重分类施策。招行对战略客户实施ABCD四类的分类管理;担保方式上，纯信用类的项目占比为1.4%，主要集中在A类客户;区域选择上，八成以上项目集中在一、二线城市。民生银行也采取差异化管控策略，对于优质客户的优质项目，加大支持力度;对于存在风险隐患的项目，采取追加抵质押物及其他担保、引入合作方推动项目转让或代工代建等方式;对于经营持续恶化的客户，制定和落实风险退出方案。

另一方面，不少银行提出将对接优质房地产企业并购需求，助力存量化险。“2021年以来，通过项目并购明显阻断了违约风险。”兴业银行风险管理部总经理邹积敏在业绩发布会上介绍，兴业银行将加大房地产项目的并购力度，专项安排200亿元的并购额度，主动向与银行合作良好的优质开发商推介，推动足值项目与问题开发商脱钩。目前，该行存在潜在风险的对公房地产项目大约是200亿元左右。

今年交行也在主动对接优质房地产企业并购需求，推进房地产并购金融服务。交通银行(5.15 -0.58%,诊股)副行长郝成介绍，截至目前，交行已经与五矿地产签署100亿元并购融资战略合作协议，与美的置业签署了90亿元并购融资战略合作协议，同时正在与其他优质房地产企业洽谈签署并购融资战略合作协议。

“房地产行业调整过程中，企业兼并重组或将增多。银行关注并购贷款等业务机会，既顺应了监管要求，有利于更好化解房地产行业风险、维护市场稳定，也是银行自身拓展业务的需要。”梁婧表示。

未来

不过尽管部分房企出险并波及银行相关业务，上市银行普遍表示，随着政策环境不断改善、市场完成优胜劣汰，未来房地产业资产质量将继续保持平稳。

浙商银行(3.34 +0.00%,诊股)副行长、首席财务官景峰认为，去年四季度以来，整个房地产方面信贷政策出现很多修复性的政策导向，对于房地产企业及时研究提出有利防范化解应对风险方案以及向新发展模式转型的配套措施。

“从短期来看，房地产企业的风险还在逐步释放过程中。何时改善还要看销售情况，包括一手房和二手房销售情况，还有市场预期的变化。从中长期来看，房地产企业在这一次调整分化之后，能够留下来的或者是能尽快改善资产负债、提高自身管理的企业，在未来是有竞争力的。”中信银行(5.10 +1.39%,诊股)副行长胡罡在业绩发布会上表示。

目前，政策暖风已吹遍大地。一方面，自1月5年期以上LPR下调以来，多城陆续下调房贷利率。植信研究院统计数据显示，截至2022年3月，首套房和二套房贷款加权平均利率较2021年末分别下降15-25个基点。另一方面，年初以来包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，多地公积金和首付比例等政策进一步松动，支持楼市良性循环和健康发展。

梁婧认为，在当前经济下行较大背景下，房地产市场适度回暖有利于房地产企业资金回流，缓解其信用风险。但考虑到当前疫情冲击下，居民收入增长乏力，房地产市场预期发生改变，居民购房意愿较为低迷，住房抵押贷款规模增长或较为有限，同时银行也在积极优化资产结构，总体来看对银行房地产贷款集中度管理带来的压力不大。