8月LPR如期下调,最新个人房贷利率将下调0.15个百分点。8月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,较上月下调5个基点,5年期以上LPR为4.3%,较上月下调15个基点。这是LPR今年第三次下调,1年期LPR和5年期LPR今年分别累计下降15个基点和35个基点。
企业贷款利率已很低
本次LPR下调已在市场预期之中。8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利(MLF)操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作,中标利率均下降10个基点。从历次LPR调整看,如果MLF利率下调,那么LPR必下调;不过,MLF利率不变时,LPR不一定不变,曾有过多次下调。
值得注意的是,本次1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致,低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示,6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低,同时1年期LPR已处于较低水平,若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降,对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点,且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下,若1年期LPR下调幅度过大,也容易加剧企业对银行的套利行为,降低政策效果。
再次下调有助于稳定房地产市场
本次5年期以上LPR下调幅度大于1年期LPR,与5月份的那次调整比较类似。当时,1年期LPR没有调整,5年期以上也是下调15个基点。
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬此前已预计到5年期LPR会下调15个基点。他主要是从两个方面考虑,一是从LPR改革至今,5年期以上LPR比1年MLF要少降5BP(BasisPoint,基点)。二是从稳定房地产市场出发,需要进一步降低住房贷款利率、向历史低点靠拢。孙彬彬认为,15BP似乎能够满足稳增长和稳定房地产市场的基本要求。
华泰证券研究所副所长张继强表示,7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产,居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言,保交楼是核心,但稳房价是关键,促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%至50%,对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担,一定程度上减缓还贷潮,并释放消费潜力。
首套房贷最低利率今起降至4.10%
由于房贷利率普遍在LPR基础上加点定价,各地今起执行最新的房贷利率,首套房贷利率和二套房贷利率均同步下调15个基点。
今年5月15日,央行、银保监会下发通知,就差别化住房信贷政策进行调整,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限由LPR降为LPR减20个基点,二套房贷利率下限仍为LPR加60基点。因此,今天开始全国范围内首套房贷利率下限将降为4.10%,二套房贷利率下限为4.9%。目前,已有大量城市的首套房贷利率都按全国下限执行。
以等额本息方式还款的100万元首套房贷为例,若贷款年限为30年,降息前利率为4.25%,月供为4919.40元,此次降息后利率降为4.10%,月供为4831.98元,每月少付87.42元,一年大约可省1050元,30年共可节省31500元;若贷款额度为300万元,每年可省3150元,30年可节省94500元。
同样100万元贷款,如果年限为25年,降息前月供为5417.38元,降息后月供为5333.74元,每月节省利息为83.64元,一年大约节省1000元,25年节省25000元。若贷款300万元,一年大约可省利息3000元,25年节省利息75000元。
北京首套房百万房贷月供减少87元
北京地区房贷利率近年来一直保持稳定,目前的个人房贷定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点,分别比全国利率下限高出0.55和0.45个百分点。北京地区的房贷年限最长为25年。
此次调整后,若加点幅度没有变化,北京地区首套房贷最低利率将从5%降至4.85%,二套房贷利率下限从5.5%降至5.35%。
以百万元25年期首套房贷款为例,此前月供为5845.90元,此次降息后变为5758.84元,每月也是减少87元;若以北京二套房贷下限利率计算,百万元25年期贷款,月供将从6140.87元降至6051.62元,每月节省利息近90元。
存量房贷客户或明年可享降息红利
需要提醒的是,广大存量房贷客户不一定能立马享受到此次降息的红利。
浮动利率存量房贷会依据合同约定按期调整利率。一般银行都规定重定价周期为一年,并在合同中约定重定价日,每年重定价日那天根据相应的LPR情况确定当年实际执行的房贷利率。
北京青年报记者从多家银行了解到,存量客户的房贷利率重定价日一般分为两种情况,第一种是每年的1月1日;另一种是贷款放款日对应的每年对月对日。1月1日重定价的存量房贷客户今年之内都不能享受这个最新利率,需要等2023年1月1日根据2022年12月份的LPR来确定。根据贷款放款日确定重定价日的客户,如果重定价日在8月20日及之前,今年已经重新定价,也需要等到明年再调整;只有重定价日是在8月21日及之后的客户,可很快享受到本次调整后的红利。
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