10月10日,广州第三批集中供地结束,土拍行情依然冰火两重天。此次共出让18宗地块,最终有2宗溢价成交,13宗底价成交,3宗流拍,共揽金479亿。
“从成交体量上看,本轮土拍的成交规模为今年以来之最,土地出让金较二轮上升129%;从成交热度上看,广州本轮的土地成交较为平静,三批次土地溢价率仅为0.5%,低于二轮的6.55%;从拿地企业来看,地块均由国央企和地方国企竞得,本次无民企参与。”诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析道。
但从供地质量和土拍规则的放宽可以看出,官方仍在努力利好房企、稳楼市。
优质地块+部分降价,扩大房企利润空间
本轮集中供地的一大特征是优质地块应挂尽挂,不仅海珠区、荔湾区等中心城区一口气拿出多宗靓地,外围区也挂出了各自区域内的压箱底“好货”。
溢价成交的两宗地块就在海珠区,为广州大道南788号一期AH031525地块与洛溪桥西侧AH101728地块,分别被保利、中国铁建以13.57亿元、16.42亿元摘得,溢价率为11.51%与6.49%。前者经过15轮激烈竞价,最终被保利拿下,总价13.57亿元,成交楼面价为48395元/㎡,后者则溢价9000万元,热度也不低。
荔湾区则产生了此次土拍的“地王”——芳村大道南以东地块,该地块邻近珠江,位置优越,为商住用地,总体量97.96万㎡,总地价达187.6亿元最终由中信泰富和中船联手拿下,虽以底价成交,总价也仍然是“地王”级别。
其他区域虽然地段不够核心,但官方对地价也有所降低,以扩大房企的利润空间。比如天河区的育新街地块,上一轮流拍后,此次降价3.75亿元,由中建拍得;白云区的小坪村地块让利将近3亿。增城、南沙、花都、从化等外围区的地块楼面价则均无破万,基本都以底价成交。
土拍规则再放松,降低房企拿地成本
广州从今年第二轮土拍开始,多数地块取消“竞自持”规则,大大降低房企拿地门槛。第三轮土拍让利程度进一步升级,所有地块采取“限地价+摇号”规则。
取消“竞自持”,意味着一旦拍到封顶价(即溢价达到15%),即可进入摇号环节,这能极大程度上刺激房企的拿地积极性。
广州市房协相关负责人在接受媒体采访时解释道,在原来“竞自持”环节,房企需自持租赁性住房,持有年限与土地出让年限一致,不得分割处分,抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。自持部分资产不得像商品房一样出售,只能对外出租,这在无疑中增加了房企的拿地成本。如今,地块进入摇号环节后,所有房企的拿地几率一样,这能让更多不同房企摘下地块,也让市场均衡发展,实现“稳楼市”目的。
恒大足球场由广州城投接盘,拿地已不见民企身影
从第一轮到第三轮,国企始终是绝对“主角”。而官方为了刺激更多房企入场,也一直尝试着做各种努力。
但民企从谨慎拿地,到如今连身影都难觅。民企的“烂尾”项目也全靠国企接盘。在此次供地中,原来规划为恒大足球场的地块也被重新拿出来出让,该地块名称为番禺区谢村居住及商务商业地块(不含产业地),计容面积为657300平方米,起始总价31.55亿元。广州市城毅房地产开发有限公司(广州城投)以底价摘得该地块,楼面价为4800.47元/㎡。
横向对比来看,广州第三批集中土拍在一线城市的三批次土拍中也显得不尽人意,不及其他三个一线城市的表现。王小嫱表示,与其他3个一线城市地块全部成交的情况相比,广州此次土拍溢价率垫底,流拍率居首;虽然其他三城竞得企业也以国央企为主,但均有民企参与。
在广州当地房地产研究机构看来,目前,虽然政策层面持续改善,但是市场信心仍然不足,民营房企在资金持续承压背景下,拿地积极性明显下降。
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