有线上代销平台客户豪掷近30亿认购，也有渠道客户豪掷数亿元参与，一只基金发售当日吸金规模站上800亿元大关!

在权益类基金发行持续“冰封于寒冬”之下，2022年首只公募REITs——华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金(以下简称“华夏中国交建REIT”，代码：508018)，却成为现象级发行的爆点。

此番盛景让业内人士不禁感慨：“市场真的不差钱。”

华夏中国交建REIT底层资产为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施，基金总份额为10亿份，认购价格为9.399元/份。4月7日发行当天，该基金的认购规模逾800亿元。而在刚刚过去的3月份，公募基金发行规模持续降温并且再创新低。Wind资讯数据显示，3月新成立基金175只，平均发行份额仅6.93亿份，其中，股票型基金的平均发行份额仅2.05亿份。

为何公募REITs产品如此逆市热销?

国内首批公募REITs起步于去年5月31日，此后规模不断创下历史新高。经济观察报记者采访发现，该类产品持续受到市场热捧认购，源于外部不确定性增大，加之近期权益资产持续大幅波动，稳健回报产品需求愈发凸显。但是，在业内人士看来，天量募集规模背后，公募REITs二级市场价格或已严重脱离基本面，该类创新产品回归理性尚待时日。

配售比例创新低

若华夏中国交建REIT顺利完成募集，其总规模93.99亿元将超过此前平安广河REITs的91.14亿元的单只规模纪录，成为目前市场上规模最大的公募REITs。

华夏中国交建REIT的10亿份总规模中，初始战略配售7.5亿份，网下初始发售份额为1.75亿份，其中，公众初始发售份额为0.75亿份，公众募集规模上限为7.05亿元，认购价格为9.399元/份，发售期间自2022年4月7日至4月8日止。如网下发售及公众发售发生比例配售，则遵循全程比例配售原则。

4月7日发售当日仅半个小时，该基金的公众投资者认购金额便已超过100亿元，11点募集规模则超过200亿元，截至15点，其认购规模突破了500亿元。

虽然大部分渠道在15点已停止认购，但投资者热情不减，在仅有几家渠道可以认购的情况下，截至16点30分，其认购规模突破600亿。最终，该基金的认购规模约844亿元，预计配售比例创下公募配售比例新低，仅为0.84%，即如果认购1000元，最终仅有8.4元被确认。去年5月份中航首钢生物质REIT所创的1.76%最低配售比例纪录被打破。

华夏基金于4月8日发布中国交建REIT提前结募及比例配售公告称，公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者初始募集规模上限提前结募，战略投资者及网下投资者募集期限不变。

底层资产

据了解，该基金为交通基础设施类高速公路REITs。根据募集说明书，华夏中国交建REIT项目的底层资产为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施。

公开资料显示，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道。

嘉通高速项目：公路主线全长90.975公里，设互通式立交8处，其中，枢纽互通3处(嘉鱼、赤壁西、通城西)，一般互通5处(嘉鱼东、嘉鱼南、车埠、茶庵岭、崇阳西);设匝道收费站5处、服务区2处、停车区2处、管理分中心1处、养护工区2处;嘉鱼连接线长5.0415公里，崇阳连接线长4.7公里。

属于华夏中国交建REITs的资产范围的是：嘉通高速及其附属设施的特许经营权;以及基于特许经营权而投资建设和拥有的嘉通高速公路资产。项目的收入来源是：通过享有《特许权协议》约定的权利，收取车辆通行费收入、服务区经营权承包费收入、收费站灯箱广告位出租收入。

嘉通高速项目分为南段和北段两个部分，收费期限都是30年。其中南段是2016年2月6日开始通车收费，2046年2月5日结束运营;北段是2016年8月28日开始通车收费，2046年8月27日结束运营。

从嘉通高速2018-2021年9月营业收入明细情况看，其主要收入来源为通行费，自2018年至2021年9月收入占比分别为：92.30%、99.95%、99.78%和97.86%，通行费收入占总体营业收入的比例平均在95%以上。

2020年后，随着疫情逐步好转，嘉通高速的通行量稳步恢复，2021年全年通行费收入相比2019年的年均复合增长率为7.30%。

在业内人士看来，高速公路作为特许经营项目，其收费标准受到国家管制，未来大概率不会出现明显增长，但在稳增长的背景下，这类产品依然具备市场竞争力。此外，2019年以来，受到疫情反复影响，通行费收入略有降低，但总体风险仍然可控。

收益差距

2021年是国内公募REITs元年。时间拉回到2021年5月31日，国内首批公募REITs开启认购，9只产品不到一天全部售罄，部分基金公司在当日晚间纷纷宣布提前结募。

10个月后的今天，首批公募REITs取得了不错的成绩。截至4月7日收盘，9只公募REITs平均涨幅24.86%，其中收益最高为富国首创水务REIT，上市以来涨幅55.83%，收益最低的平安广州广河REIT，上市以来涨幅为3.13%。虽然所有产品均取得了正收益，但首批公募REITs业绩差距明显，首尾相差超过50%。

记者采访了解到，公募REITs受到投资者热捧，源于地缘冲突、疫情反复等风险因素抬升导致近期权益资产出现大幅波动的影响，亦是因为该类产品回报稳健而逐步被市场挖掘。

在首批9只公募REITs产品中，有7只产品实现了分红，若以上市发行价估算，单位累计分红最高的富国首创水务REIT，分红收益率达7.34%;其次为平安广州广河REIT，其分红率为4.05%;此外，中航首钢绿能REIT、浙商沪杭甬REIT都在3.5%以上。

首批9只公募REITs产品中有两个以高速公路为底层资产，分别是平安广州交投广河高速公路REIT和浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT，包含分红在内，其上市以来收益分别为3.13%和12.51%。

不过，从最新披露的年报来看，这两只产品出现了较大分化。

平安广州广河REIT的盈利最高，2021年6月7日至12月31日间，其营业收入达到4.34亿元，扣除营业成本相关费用后，净利润也高达1.3亿元。而浙商沪杭甬REIT同期亏损达到1628.73万元。

沪上一位公募REITs相关人士对经济观察报透露，从这两只REITs年报披露的底层资产经营情况对比它们的二级市场的价格来看，显然价格已经脱离了基本面，投资者将这类产品当股票炒，而一般REITs分红率每年在6%-8%，第一批部分产品的二级市场价格涨幅过大，实际上透支了几年的分红。

华南一位公募人士认为，目前中国的公募REITs市场规模较小，而它们在国内公募界又是新的产品类型，具有一定的稀缺性，参考首批公募REITs收益具备市场竞争力，所以这类产品的发行会受到资金热捧，不过随着REITs的逐步扩容，未来这类产品会慢慢回归理性。