一位伟人曾说，“能逮住老鼠，那就是好猫”。

放在楼市，换句话说，当前房企能找到钱，软着陆，那就是大本事。

2021年初至今，房企债务爆雷不绝于耳，大家注意到没有，过去高负债率的浙系中梁，却似乎是个例外。

这不是说中梁“不缺钱”，谁又敢说“不缺钱”?不然，怎么理解今年5月及7月两笔合计6.3亿元到期美元债展期?

今年前4个月，中梁销售额只有257亿元，比去年同期621亿元下滑58.6%，在房企整体都“惨不忍睹”的情况下，这个下滑幅度虽不是最大的，但也极其危险。

去年以来，中梁一再公告“提前赎回美元债”不断给市场打气，也规避了不少市场或舆论的负面情绪。

前不久，中梁控股这两笔美元债成功展期，完成交换要约，新发两笔美元债7.31亿美元再融资。

面对国际环境“变幻莫测”，中资房企将再融资重心转向境内债。从实际看，年初以来，能在境内发债的基本是地产央企国企及龙湖等极个别优质民企。

在房企境外债交换要约及“再融资”上，中梁控股成为当前楼市持续“松绑”背景下，为数不多地顺利落实新增美元债发行的千亿民营房企。

4月中旬，金融监管层曾召集18家银行及5家AMC不良资产机构开会，明确要救助12家房企，其中就有中梁。

与其他很多大型民营房企一样，中梁也苦苦撑着，等待再融资大尺度宽松的时机，在集团财务层面暂未出现大的震荡，或主体信用大失分等不利局面。

中梁之所以在集团资本层面暂时还能“风平浪静”，地产密探调查发现，这离不开傍上信托“大金主”及众多项目信托“输血”等。

5月27日至6月初，在第三方大型信托平台上，山东信托正在推介销售“尊享156号集合资金信托计划(第1期)”产品，期限1年，规模3.5亿元，预期收益7.4%-8.2%。

融资方是成都市新都区梁欣房地产开发有限公司，该信托资金将通过收购位于成都新都“中梁·御景台邸”项目的特定资产收益权，进而实现对该项目资金输血。

“成都市新都区梁欣房地产开发公司”为成都梁轩置业的全资子公司，背后是成都中梁置业、山东信托及浙江赛楠贸易公司。其中，成都中梁置业为上海中梁地产集团的全资子公司。

去年初，成都中梁置业将持有成都梁轩置业25%股权卖给山东信托，自己仍持有75%股权，去年底又卖了一少部分股权。

与上述信托计划发售“同期”，山东信托还有一只“尊享149号集合资金信托计划(B类第2期)”信托计划，规模6480万元，期限2年，预期收益7.8%-8.6%，将具体投向安徽阜阳界首“中梁·山河甲第”项目。

另据悉，5月20日，山东信托发售“尊享149号集合资金信托计划(B类第1期)”信托计划，规模1.5亿元，其他与B类第2期相同。

注意!今年4月底至今，山东信托为“尊享152号集合资金信托计划”已累计发售了4期，第1期规模2亿元，第2期1.2亿元，第3期9330万元，第4期8540万元，所募资金投向无锡中梁一项目。

今年初至3月上旬，山东信托为“尊享148号集合资金信托计划”已累计发售多达6期产品，现全部处于执行期，融资方为亳州巽晟置业及“东樾凌枫”项目。

亳州巽晟置业是浙江天剑置业和三巽置业的合资公司，前者持股51%。浙江天剑置业前身是浙江中梁置业，与中梁控股有千丝万缕关联，2018年上市前将其剥离，前者老板是杨剑清，后者是杨剑，为堂兄弟关系。

同样是今年初，山东信托为“尊享146号集合资金信托计划”发售了1期，期限12个月至18个月，规模6690万元，资金投向了中梁天津“津辰张(挂)2018-018 号地块”项目。

去年底，山东信托为“尊享140号集合资金信托计划”(B类第1期)，规模1.5亿元，期限9个月，具体投向济南“中梁云山和院”项目。

去年9月底，山东信托为“尊享127号集合资金信托计划”(B类第8期)，规模7470万元，而实际上，“尊享127号”系列一共发售了4个批次，从去年6月至9月底，第一期规模4.1亿元，第2期规模7730万元，第3期4510万元。

去年5月至6月，山东信托为“尊享126号集合资金信托计划”发售了两批次产品，即B类1期、2期，期限12个月，分别规模为5.4亿元、5770万元，投向西安西咸新区的“中梁·壹号院”项目。

去年4月下旬，山东信托为“尊享124号集合资金信托计划(B 类)”发售规模1.6亿元，期限12个月，投向湖北大冶的“中梁·首府”项目。

去年4月初，山东信托为“尊享123号集合资金信托计划”发售了B类第1期、2期，规模分别为3亿元、1.128亿元，期限9个月，投向山东潍坊“中梁·龙玺台”项目。

去年3月份，山东信托为“尊享122号集合资金信托计划”发售B类第2期，规模1.95亿元，期限12个月，投向河南新乡的“中梁·新乐府”项目。

去年2月，山东信托为“尊享118号集合资金信托计划”累计发售了4个批次的产品，期限均为12个月，第1期规模6亿元，第3期规模2.604亿元，第4期规模5780万元，第5期1600万元。

注意!“尊享118号”信托计划的融资方是成都梁轩置业，也就是文章开头所述“成都市新都区梁欣房地产开发公司”的母公司，信托资金通过收购融资方6亿元应收款进入“中梁·御景台邸”项目。

2020年底，山东信托为“尊享117号集合资金信托计划”发售规模1.25亿元，期限12个月，投向四川宜宾的“中梁·壹号院”项目，同期还发售了“尊享112号集合资金信托计划B类”，规模1.813亿元，期限12个月，投向河南南阳“中梁·首府”项目。

地产密探研究获悉，此前年份，山东信托也为中梁发售过“尊享”系列产品，不一而足。

总体而言，山东信托自2009年推出“尊享”系列信托以来，产品期限一般较短，对接融资方应收款等特定资产收益权转让与溢价回购等，操作灵活，受中梁、世茂等房企青睐。

山东信托2021年财报表述说，公司房地产信托对象主要是行业排名靠前、信用等级较高的全国型房企及区域内深耕的优质房企。截至2021年底，存续股权投资项目(含“股+债”项目)24个，其中纯股权投资约18.6亿元。

“近年来，公司逐步加大房地产项目股权投资比重，分红及退出收益已成为公司收入和利润的重要来源。”

在财务处理上，这种以特定资产收益权转让与溢价回购”形式的信托权益融资，是否认定是“借债”，在专业律师眼里，仍存争议，为房企藏匿真实债务提供了空间。