中国基金报记者李树超

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近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，平均分红比例接近99%，长期投资价值凸显。

业内人士表示，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，分红已包含了利润分配和本金的归还，投资者在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

15只公募REITs产品分红

平均分红比例98.89%

4月17日~4月21日，7只REITs产品迎来除息日，还有多只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022年可供分配金额的公募REITs产品中，全年分配金额占可供分配金额的比例平均达到98.89%。

中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到资产运营情况及市场因素的综合影响，较易出现波动，而分红预期更有规律可循。

平安基金REITs投资中心运营高级副总监李华平表示，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一。根据相关法规的要求，基础设施基金应当将90%以上合并后的年度可分配金额以现金形式分配给投资者，稳定的分红机制体现出公募REITs产品的长期投资价值。

中航基金认为，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现着这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定的。

从公募REITs的二级市场表现看，4月21日，中证REITs指数收于975.99点，年内下跌7.44%，落后于主要股票和债券宽基指数。

“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报。部分产品可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称。

中金基金相关负责人表示，近期经济预期恢复，市场热点向股票和债券回归。而基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性，对分红也有一定的影响。

投资者应了解底层资产情况

多位业内人士提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs运作期间的分红被界定为“分派”会更为准确，分派的是本金与增值两个部分，二者的比例是变动的，与公募基金分红差异很大。很多投资者把“分派”的金额误认为是持续分红。40年、50年合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

中航基金表示，公募REITs分红因底层资产属性不同而有所区别。特许经营权类的公募REITs产品的分红相当于包含了“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，股性偏强。普通投资者在选择公募REITs时，需要考虑底层资产的属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

业内人士表示，在产品分红期，投资者可通过分析经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标来观察和评估项目底层资产的运营情况。

中航基金表示，年报指标中跟现金相关的指标有两个：一是经营活动现金流，二是可供分配现金。前者产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从公司经营业绩测算方法（EBITDA）出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

李华平表示，公募REITs投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。

“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。