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中国基金报记者 方丽 曹雯璟

2022年8月31日，首批保障性租赁住房（简称保租房）REITs试点项目正式上市，一年过去，3只产品解禁在即。根据公告，3个保租房REITs标的的流通市值约占REITs市场流通市值的4%，整体占比较小，此次解禁的影响有限。

首批保租房REITs即将解禁

去年8月发售的华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等3只保租房REITs运作将满1年，迎来解禁期。根据公告，3只基金的部分战略配售份额将于8月31日解除限售。根据私募基金先锋瑞驰的统计，截至2023年8月25日，3个保租房REITs标的的流通市值约占REITs市场整体流通市值的4%，规模体量占比较小。“虽然面临解禁压力，但从资产属性看，保障类资产是目前REITs市场中受宏观周期性因素影响最小、分派率最为稳定的资产，平均年化预期分派率在4.26%，高出10年期国债收益率170多个基点。而且，在7月6日以来的反弹行情中，该类资产估值修复较为突出。”上述私募基金人士认为，在REITs市场周期性压力仍在的情况下，此类资产仍会受到机构长线资金的青睐，届时大概率不会卖出。国泰君安资管也表示，保租房项目租金较周边市场化租金具有较强吸引力，为出租率提供良好支撑，带给战略投资者较强的信心，减持需求总体较为有限。2022年6月21日，首批9家公募REITs迎来解禁，共计111.45亿元，对市场影响有限。

年内整体下跌7.11%

7月份以来表现回暖

REITs产品自面市以来备受市场追捧，今年以来遭遇不小挫折，突发事件频出，2月中旬以来二级市场持续下跌，交投活跃度显著下降。不过，在利好政策刺激下，7月份以来REITs产品逐渐回暖。统计显示，2月中旬开始，REITs产品持续下跌，7月初，27只REITs二级市场整体跌幅超过13%。随后，市场回暖，REITs产品二级市场跌幅收窄至7.11%，4只REITs产品业绩转正。“2023年上半年基础设施公募REITs二级市场经历了一轮较大的波动。打新的投资者在产品上市后的集中抛售和短期资金的爆炒与基础设施公募REITs作为收益预期相对稳定的产品定位并不相符。但这也是基础设施公募REITs从价格回归价值的过程。”国泰君安资管相关人士表示。上述人士表示，在证监会、交易所的组织指导以及市场参与机构的共同努力下，近期公募REITs二级市场表现逐步企稳。博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场还处于发展初期，相关制度安排还有待市场进一步检验。今年以来，受到外部环境等因素影响，出现局部交易热度较高、底层资产受超预期因素影响导致价格波动等情况。未来，随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度不断完善、多空平衡机制持续展开以及ETF、相关衍生品的发展，上述影响市场发展的短期因素将得到改善。先锋瑞驰人士认为，REITs的投资价值是由资产的长期收益属性决定的。目前已上市的REITs资产受到周期性扰动的影响，但资产品质仍属于优质、长期收益稳定的类型，在其估值消化了周期的负向影响后，其收益的长期稳定性特征将会显现出来。刘玄表示，公募REITs产品所持基础设施项目分派率良好，二级市场价格存在一定支撑。但投资者仍需理性看待公募REITs与股票等其它公募品种的差异，根据未来分红预期，合理评估REITs产品的投资价值。