公募REITs是近两年基金行业的重要产品，保障性租赁住房REITs更是近一年最受关注的明星产品。

新年伊始，保障性租赁住房REITs继续快速发展，多家基金公司官宣中标保障性租赁住房REITs项目。

在业内人士看来，保租房公募REITs发展前景广阔。该类资产具备一定的抗周期属性，在定价合理的情况下有望为投资人带来持续稳定的回报。

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多家基金公司中标

保障性租赁住房REITs项目

2023年刚开年，保障性租赁住房REITs跑出“加速度”。1月10日，北京市昌平保障房建设公司发布公募REITs专业服务团队选聘项目招标公告，保租房REITs再次站在市场“聚光灯”之下。

公开信息显示，多地保障性租赁住房REITs项目进展迅速。上海国泰君安证券资管中标上海临港科技城D03-01地块保障性租赁住房公募REITs；建信基金和建信资本组成的联合体拿下天津滨海新区经济技术开发区保租房公募REITs项目；青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目的中标人为华夏基金（含联合体中信证券）；苏州恒泰控股旗下的菁英公寓公募REITs管理人中标单位为华泰证券，平安基金中标了由西安高新区保租房投资建设发展有限公司发起的保障性租赁住房REITs。

根据记者的统计，目前有十余个省市的保障房项目正在筹备，保障性租赁住房REITs有望成为公募REITs的一个重要底层资产来源。

基金公司积极推动保障性租赁住房REITs项目筹备。华夏基金透露，公司目前有多只保障性租赁住房REITs产品处于推进和申报过程中，原始权益人涵盖地方政府旗下的住房保障企业和市场化的保障性租赁住房开发运营企业。

红土创新基金也表示，公司已发行一单保障性租赁住房REITs，同时积极参与保障性租赁住房REITs新项目的招投标。

平安基金相关人士告诉记者，公司已有多个保障房项目储备，未来将继续加大在保障房领域的投入。另据记者了解，建信基金储备的多个保租房项目也在稳步推进当中。

投资者参与热情较高

保障性租赁住房REITs问世以来受到市场极大关注。去年8月，华夏北京保租房REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT等首批3只保障性租赁住房REITs上市，加上年底上市的华夏基金华润有巢REIT，目前已有4只保租房REITs，累计发行规模50.26亿元；首批3只产品上市首日全部涨停。

二级市场表现方面，数据显示，截至2022年12月31日，4只保障性租赁住房REITs整体涨幅10.3%，在所有产权类REITs中表现居中。

近半年，REITs二级市场出现调整，保障性租赁住房公募REITs跌幅偏大。截至1月13日，REITs产品整体跌幅为4.85%，保障性租赁住房REITs的平均跌幅达到13.34%。

对此，华夏基金基础设施与不动产投资部负责人莫一帆分析道，受到经营业绩催化，部分能源REITs、仓储物流REITs和产业园REITs保持了较高的累计涨幅。保租房公募REITs上市首日大涨后进入调整期。保租房REITs上市时间较短，未披露经营业绩且未分红，价格走势受市场整体估值调整及情绪影响较为明显。

虽然整体表现没有预期火爆，但业内人士表示，市场各方都在积极涌入保障性租赁住房REITs业务，这一领域的发展前景值得看好。

红土创新相关人士表示，目前公募REITs仍处在发展初期，总体规模偏小，估值锚尚未形成，和股债的相关性较低。保障性租赁住房REITs整体估值偏低，随着2023年宏观基本面的整体修复，产品估值溢价将逐步释放，并体现在二级市场价格中，看好后市表现。

“在政策助力下，保障性租赁住房公募REITs的数量及规模有望进一步壮大。”中金基金相关人士表示，保租房是推进基础设施REITs较理想的资产类型，优质保租房项目具有运营期限长、租户来源稳定、出租率相对较高等特征，能够为投资人创造长期且相对稳定的分红，是较好的资产配置选择。